王阿忠:二手房市场将逐渐回归理性

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福州大学房地产研究所所长王阿忠博士

　　二手房是住宅市场的晴雨表　拐点尚未出现

　　首先我们要看到，二手房本身就和一手房不一样，二手房市场上供应的产品是包含了各个价格段的，所以二手房的供给实际上是多样化的，所以我认为二手房市场的热和冷，才实际上真正反应出房地产市场的热和冷。也就是说，如果购房者对于房产市场的信心比较充足，那么二手房的交易量和价格也就会跟着增长；如果购房者本身对房产市场的信心不足，二手房的交易量自然也就开始下滑，所以，可以说二手房市场实际上是房产市场的晴雨表。

　　我们再来看市场上最近很火的“拐点”这个话题，实际上在学术上来谈到的“拐点”，和我们日常提到的“拐点”含义是不一样的。在很多购房者看来，所谓“拐点”是一个掉头向下的含义，但是实际上拐点应该是两个发展阶段相互衔接的点，而且就我们手上的数据可以发现，实际上房价并没有出现“拐点”，但是二手房的交易量在年底由于受到金融紧缩政策的影响倒是出现了交易量下滑的情况。我们通过这一年福州二手房房价的走势图可以清晰的看出，房价仍然是沿着一个上升的曲线在发展，只是目前走势正在逐渐的趋于缓和，但还没发现房价的“拐点”，因为目前只是购买者观望情绪比较重，并没有出现买房者恐慌性抛售的情况，而且房屋持有者的心态都比较平稳，所以到目前为止，并没有“拐点”出现的迹象。

　　08市场洗牌动作将加剧市场逐渐步入理性

　　回顾整个07年，我们发现，福州房地产领航">福州房产中介企业已经开始了一种自发性的整合，可以说这一轮洗牌是相当残酷的，如诚业、麦城等企业纷纷选择退出市场，但我们应该也看到，由于前几年我们福州的二手房市场发展比较快，市场进入的门槛比较低，所以市场上充斥着大量无竞争力的企业。但是在将来，尤其是市场在趋于稳定成熟之后，二手房的交易量会逐渐变成以居民的刚性需求为主导。在这种情况下，市场份额肯定会被一些强势的中介企业所瓜分，所以这也必然会导致房产中介企业出现新一轮的洗牌与相互整合，未来能在市场上立足的房产中介企业肯定是服务质量好，资金实力强的企业。

　　对于春节后的福州二手房市场形势，我觉得福州二手房市场在08年应该是出现一种横盘震荡的行情，不会再出现暴涨，逐渐的趋于稳定，也就是不会再出现以前的狂热情景了，而且随着二手房市场中的投资性和投机性会被逐渐的淡化，未来福州的二手房市场会逐渐形成以实际的市场刚性需求为主导的一种健康、和谐的供求体系，也就是说转变成一个纯粹的消费市场。因为随着城市化进程的加速，房屋住宅市场会持续健康的发展下去。我们现在的房屋住宅市场还处在一种发展的阶段，未来的住宅市场肯定会步入成熟期，消费者也会逐渐将关注的目光从房价上转向到房屋本身的价值和房产中介企业提供的各种服务上，所以从长远上看，福州房产市场会逐渐的回归理性，无论是开发商还是房产中介企业，或者是购房者本身，所以我认为，未来的福州二手房市场还是相当值得我们期待的。