博策堂:从支撑地价的因素看房价走势

房地产投资开发最初的成本是受到土地的自然特性、使用特性、使用性质的制约。目前，土地成本在房地产开发中所占的比重越来越高，无疑增加了房地产开发企业的投资风险。随着国家加强土地一级市场的垄断，由地价的高起而导致的房地产投资风险也更加突出。为了更好地规避地价风险，需首先明晰影响地价的各种因素。我们认为影响土地价格的要素分为三类：
　　通常地价的影响因素可以分为四类：
第一类：宏观性因素：宏观性因素通常会对较广泛地区不同用途的各种土地价格产生全局性的影响。这类影响主要包括经济因素和社会因素等。经济性地价风险因素包括土地供求因素、经济发展因素、财政金融政策、产业结构比例等方面。
　　1.土地供求因素：土地价格的基点是由供给和需求决定的。最近一段时间的地价上涨和需求强劲有关。当然政府就是地价的操盘手。

2.经济发展因素：国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都对地价的形成会产生影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，地价水平一般都会相应上升。
　　3.财政金融政策：主要包括存款利率、贷款利率、税率和贷款比例等财政金融因素对地价的形成有着密切的关系。例如利率上升会减少市场对地产的需求，因而地价就会下降。税率的上升对地产价格会产生同样方式的影响。贷款比例，是指银行对地产业的贷款比重，其比例越大，就会促进地产业的繁荣，地价也就会上升。
　　4.产业结构比例：产业结构比重是指第一产业、第二产业及第三产业之间在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占比重。一般来说，第三产业的比重越大，地价相应上升，反之，则会下降。

第二类：社会性地价风险因素包括人口因素、家庭规模和房地产投机因素
　　1.人口因素：人的数量和素质直接决定土地的需求，具体表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口数量与土地价格吴正相关关系。人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般表示土地的供给相对缺乏，供不应求，地价水平较高；同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务行业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度又受到影响，因此，有可能降低土地价格。社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响土地价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，地价水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，地价相对较低，尤其居住用地的地价会低。
　　2.家庭规模：家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数需求将增加。因此，对土地的需求会增加，土地的价格也就会上涨。
　　3.房地产投机因素：房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象。这种现象主要体现在三个方面：当土地价格不断上涨时，预测土地价格还将进一步上涨的土地投机商会纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使土地价格进一步上涨。当预测土地价格将进一步下跌的土地投机商纷纷抛售。

第三类：区域性因素：通称地段因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达度因素、城市设施状况因素和环境因素等。
　　1.商服繁华因素：如果商服繁华度高，该地区的地价水平也会较高；道路通达度因素。该地区所在道路系统的通畅程度、道路的级别越高，地价水平也越高；交通便捷度因素。交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和对外交通的便利程度。其便捷度越高，地价水平也越高。
　　2.城市设施状况：城市设施可以分为以下基础设施如：包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等因素。生活设施如：包括学校、医院、幼儿园、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等因素。文体娱乐设施如：主要包括电影院、卡拉OK厅、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等因素。
　　3.环境状况因素，它包括自然环境因素和社会环境因素。　

第四类：个案性因素，地块形状：是地块自身的条件和特征对该地块价格的影响。通常是指区位、面积、地形等因素。面积过大过小、临街宽度过窄、临街进深过浅、过深、形状不规则等都不适合利用，从而贬低地价。　

如果我们能够预测地价走势，那就可以得出未来的房价走势，而现在的房价态势必将影响地价，而最不愿意看到地价大跌的就是政府。