[福州]二手房地产市场将迎来调整期价格有波动涨幅趋缓

　　随着国家各项宏观调控政策的进一步落实，近年来，福州的二手房交易市场已经日趋规范并严格按照各项法规制度来进行交易。然而，在看似平静的市场中，房东无故“坐地起价”，不法中介赚取买卖双方“差价”，小中介之间相互抢单、抬高价格等情况仍然屡有发生。这让不少二手房交易中的买卖双方心中都深感不安，那么，到底如何才能较为准确地知道二手房的价格，为自己买卖房子提供一定的参考呢？

　　考虑到市场上尽管有不少的价格指数，但都是中介的个体行为，只能代表一家公司的数据。因此，本报继福房指数之后，联袂福州大学房地产研究所，经过近半年的酝酿，隆重推出被二手房购买者及房产中介等业内人士称为“楼市风向标”的福房·二手房指数。

　　指数是综合交易所的数据和十大品牌中介所提供的市场价格分析得出，旨在将二手房数据透明化，一方面，有利于房产中介更好地运作和协调；另一方面，也让市场上的购房者明明白白买房，放放心心消费。我们所希望的是，有了二手房指数作为价格的参考，有利于进一步规范福州二手房市场,在房产交易日趋频繁的今天，还消费者一个透明、有序、合理、规范的交易市场。

　　【指数】价格涨幅日渐趋缓

　　回顾上半年福州二手房楼市，包括股市波动、保障性住房推出、央行加息等诸多因素，都对二手房市场价格产生了一定的影响。从图1可以看出，上半年以来，福州二手房价格指数一路上扬，然而从7月开始，二手房价格指数涨幅就开始放缓。7月的二手住宅价格指数为1032，环比涨幅为0.29%。

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表1 福州二手住宅价格指数

图1 福州二手住宅价格指数

　　【量价】成交量降波动频繁

　　从图2可以看出，上半年以来，福州二手房成交量一直处于波动状态，而7月份的住宅成交量较6月份有所回落：7月的二手住宅成交量为21.99万m2，较6月27.57万m2的成交量减少了5.58万m2。

　　根据表2数据分析，造成7月份二手住宅成交量减少的原因是：6月份成交量中位居第一的是成交面积在150m2以上的二手房，占据了35.6%，而在7月份，150m2以上二手房的成交面积仅为3.94万m2，较6月份9.81万m2的成交面积减少了5.87万m2，其中成交套数少了65套。

　　从表2可以发现，成交的二手住宅以120平方米为分水岭，在120平方米以上和以下的户型住宅销售量基本各占总成交量的一半，本月120平方米以上的户型成交面积占总成交量的41.8%，而120平方米以下的户型成交面积占总交易量的58.2%，较6月份120平方米以下的户型成交面积增长了12.2%。

表2 福州二手住宅成交面积段比较分析

　　【板块】鼓楼晋安备受青睐

　　由表3可见，本月成交量下降的板块明显多于成交量上升的板块，这也导致了本月二手住宅总成交量的下降。针对大部分以自住或换房为目的的二手房购买者而言，位于市中心较好地段的二手房源仍然以其特有的区位、地段、交通、配套等优势，吸引置业一族的目光。7月份市中心鼓楼板块的成交面积总数最高，为5.75万m2，蝉联冠军宝座，位居第二的还是市中心晋安板块，成交面积总数达到3.67万m2，这有力地说明置业投资者应将投资重点放在市中心区域板块。而马尾板块的成交面积依然是所有板块成交量中最少的一个，其他各板块成交量均有不同程度的波动。

　　【东区板块】该板块的总成交面积有2.35万m2，少于6月份2.66万m2的交易量。其中，本月该板块的二手住宅价格指数为1033点，略高于6月份的1031点。

　　【金山板块】该板块的成交面积下滑，而价格指数却上涨，出现价量背离现象，成交面积下降了0.12万m2，而价格指数上涨6点。其中位于该板块上的香江明珠成交均价上涨了37元/平方米，达到5450元/平方米。【江滨板块】该板块的二手住宅价格指数为1030点，环比微涨2点，而成交面积由上个月的1.44万m2下降到本月的1.05万m2，下降了0.39万m2。

　　【西区板块】与东区板块一样，该板块的成交面积比上个月的1.24万m2下降了0.15万m2，而二手住宅价格指数由上个月的1028点增至本月的1033点。该板块上的五凤兰庭，7月份成交均价为5888元/平方米，上浮了28元/平方米。

　　【仓山板块】该板块的成交面积与成交均价双双上扬。该板块的成交面积上涨了0.18万m2，二手住宅成交价格指数由上个月的1024点上涨至本月的1031点。

　　【台江】尽管该板块的成交面积由3.03万m2下降到2.76万m2，但是市中心完善的基础设施，使其成为二手房消费者首选地之一，本月其价格指数微涨。

　　【鼓楼】与仓山板块类似，该板块的成交面积与价格指数均有上涨。该板块的成交面积上涨了0.9万m2，二手住宅成交价格指数由上个月的1028点上涨至本月的1031点。位于该板块上的梅海园成交均价为6528元/平方米，较上个月上浮了19元/平方米。

　　【晋安】与其他板块不同的是，该板块的成交面积因其独特优势上涨了0.3万m2，达到3.67万m2，价格指数上涨了8点。

表3 板块成交面积及比例

图3 2007年7月二手住宅成交比例

表4 福州二手住宅价格指数

　　【楼盘】代表楼盘价格追踪

　　从表5中可以发现，海润滨江花园的二手房交易价格在所列出的代表楼盘交易价格中独占鳌头，本月同质修正后成交价格为7210元/平方米。因其具有6000平方米的五星级休闲双会所，3000平方米的幼儿园双语教育配套，340米纯景观商业街……豪华完美的配套，大幅度提升了自身的价值。另外，梅海园与大名城也因其品质优秀，绿化率高，环境幽雅，大面积的社区共享空间和高质量的物业服务使自身的价值保持在一个相当高的地位。

　　建筑的价值，就是在高水准的品质中得到提升。从表5看到的代表楼盘都是其所在区域的较为成熟楼盘的典范，无论是建筑本身、环境建设，还是市政配套方面，它们都已相当完善，所以它们的人居价值也在一步步提升。

表5 福州二手住宅部分代表楼盘价格
注：上述楼盘价格基于同楼盘、同质化法修正得到，同质化基于楼层为三层、南向和一般装修等条件。

　　【热点】房源增多有价无市

　　虽然二手房源不断增多，可是福州二手房房价的持续上涨，让一般自住购房者实在难以承受，二手房市场的萎靡不振以及一些市场不规范操作隐患等，将使福州的二手房市场进入调整期。

　　市场需要规则，只有强有力的规则，才是市场健康的保证。但是光靠消费者孤军奋战是不够的，只有政府、开发商、中介以及消费者集体的力量才足以支撑市场的有序发展。在这重政策执行的年头里，我们不能有“做空”楼市的任何理由，而要推动二手楼市的健康发展。

　　随着居民住宅消费观念的变化，住房者更多地根据自身经济收入来逐步改善自己的居住品质，在这过程中，二手房市场起着至关重要的作用。当前，福州的二手房市场还处于波动状态，有起有落，影响市场的因素也比较复杂，是多方面的。不过可以肯定的是，在正确运用政策、市场机制、各种监督力量相结合下，福州二手房市场将迎来一片艳阳天。