猎房家园7月30日，建设部发出通知，就已经起草完成的《房屋登记办法》：征求意见稿向社会各界征求意见。据了解，该办法是建设部根据《物权法》和《城市房地产管理法》、在现行的《城市房屋权属登记管理办法》的基础上组织起草的，共分九章99条，比现行的五章42条的《城市房屋权属登记管理办法》显然补充了许多内容。那么，补充了不少内容的《办法》，将会给购房者带来怎样的现实好处呢？本报特地邀请福州市世纪新安律师事务所卢锋奇律师，就本《办法》中第三章《所有权登记》、第五章《预告登记》以及第七章《更正登记与异议登记》等几大亮点进行初步解读。
所有权登记：利于解决公共部分权属纠纷，保障购房者权益还需新规
条款再现
《办法》第三十条《业主共有部分的登记》：申请房屋所有权初始登记，应当将建筑区划内的公共场所、物业服务用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记，登记机构在登记簿上予以记载，不发房屋权属证书。
政策亮点
在房地产市场上，车库、架空层、物业用房等公共场所到底应该归开发商所有还是归全体业主所有，一直没有一个明确的规定，因此引发了很多小区业主和开发商之间对这些公共部分的权属问题的争议。
按照《办法》的这一条款规定，开发商在进行初始登记时，必须对这些公共部分进行一并登记，即在登记簿上明确说明这些部分属于开发商还是全体业主。因为有了有据可依的书面登记，业主在购房时就能对公共部分的权属做到心中有数，可以避免很多无谓的纷争。
律师解读
卢律师认为，此次的《办法》要求开发商对小区的公共部分明文登记，这对日后的权属纠纷的解决有很好的明示效用，可作为判断的充分根据。然而，对于购房者来说，该条款还是无法解决存在已久的车库、架空层和会所等公共设施的权属问题，原因则在于这一登记的时间点。
卢律师指出，初始登记(即大产权登记)通常是在购房者签了购房合同且缴纳了房款相当长一段时间之后，这就意味着，此时对公共部分权属的登记，无法对购房者在购房时的判断产生帮助。也就是说，有可能购房者在购房时以为某个共同部分归全体业主所有，所以才愿意以某个价格买了房，但开发商在进行初始登记时，却把它登记为归开发商所有，而业主对此无计可施。
因此，卢律师建议，为了确实保障购房者在这方面的权益，国家应该立法规定，开发商刚开始向大众推广项目时，就得说明公共部分的权属，而且要对这一说明承担完全的责任。
预告登记：避免一房多卖，购房合同一定要作约定
条款再现
《办法》第六十八条《单方申请》：已经有预告登记约定，商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条《预告登记的效力》：现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。
政策亮点
所谓的预告登记：是指购房者与开发商签订了合同，但开发商未能及时将合同向房产交易中心备案登记的，购房者有权自行到交易中心进行登记。同时?熏预告登记产生之后，具有与备案登记类似的法律效力，未经登记权利人的同意，任何人或机构无权更改该登记的内容。这样的规定，无疑极大保障了购房人在签订购房合同到备案登记这段时间里的利益，同时也能避免其他人因为重复买这套房而遭受损失。
律师解读
卢律师说，在房地产市场里，曾经出现过这样的情况，即购房者跟开发商签订了购房合同、付了房款，但是，开发商把一式三份的合同收走后，却一个月或几个月不到交易中心进行备案登记。在这段时间里，开发商极有可能对合同动一些手脚，或者甚至将这套房子再卖给第二、第三或更多人。而有了预告登记这一规定后，购房者可以在签订合同后，立即主动到交易中心登记产权，这样，就可以避免开发商对合同动手脚或者将房子再卖给其他人。
卢律师认为，这样的规定对购房者的意义很大，可以充分保障他们的权益，但同时他也指出，购房者进行单方面预告登记的其中两个前提条件——项目取得了预售许可证、当事人有同意预告登记的约定——需要充分注意。他提醒购房者，签订购房合同时，一定要确认项目已经取得了预售许可证，同时，必须在合同上注明开发商同意预告登记的约定。否则，预告登记将无法进行。
异议登记：及时阻止有疑问交易，避免不正当交易引发的麻烦
条款再现
第九十一条《申请异议登记的情形》：利害关系人认为登记簿记载的事项有错误，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
第九十三条《暂缓登记》：登记申请受理但登记尚未完成期间，第三人对登记簿记载的物权归属提出异议的，登记机构应当暂缓办理登记，并告知其有权对原权利人的物权申请异议登记。
政策亮点
异议登记是指在登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议，破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利害关系人的利益。也就是说，它是一种对已有产权登记表示不同意见的说明，有了这样的说明以后，就可以对想与该产权房子发生交易等行为的相关人士进行明示，并暂时停止交易。而它的好处就是，能避免产权登记后的不正当转让、抵押和销售等行为产生的纠纷。
律师解读
卢律师说，他曾经遇到过这样一个案子：夫妻俩共同买了一套房子，买房时老公在国外，因此产权上只登记了妻子的名字。一段时间后，夫妻感情不和闹离婚，老婆打算单方面卖房子套现，老公知道后赶紧回来向法院申述，要求法院阻止这个行为。但是，法院办理案件需要时间，而妻子因为产权上只写了她的名字，交易很顺利。因此，等法院判定妻子不能单方面卖房时，她已经顺利完成了交易，甚至产权都已经过户给购房者，问题就变得非常复杂。
“如果有了异议登记这个规定，上述案例的问题就简单多了。丈夫一回来就可以到交易中心进行异议登记，有了这个登记后，交易中心就会立即叫停妻子的房屋交易行为，等法院判定以后再作出是否继续交易的决定。”卢律师表示，这样的规定其实曾经有过，却一直没有文件明示，现在这个规定的出台意义很大，但规定还是过于原则化，落实到各个地方时，各地政府应该要有更详细的方案出台。
其次，条文第八十条规定，在建工程抵押权预告登记转为房屋抵押权登记时，抵押财产范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。目前比较普遍的做法是将在建的工程抵押给银行，这似乎没有引起太大的异议，主要原因还是福州市的楼盘销售绝大多数都属于“能开发就能挣钱”，但一旦遇到资金链断裂的开发企业，那么这抵押的工程就要被收归，届时购房者只能在不知情的情况下蒙受较大的经济损失。因此该预告登记的出台可谓是极为及时和必要的，让消费者的消费可以明明白白，让不法行为无可乘之机。(本报记者 丘寿生 见习记者 黄薇／文 记者 许艺民／图)
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