猎房家园开篇语
千年仓山、百年书香，历史悠久的仓山区在城市的发展进程中正日益彰显出特殊的区域价值。追溯几年来的发展历程，我们看到：被众院校环绕的学府区首先拉开了旧屋区改造的大幕，大量的新房、拆迁安置房林立；人流车流集中的盖山、白湖亭一带大兴土木，房价屡创新高；作为福州市新的投资热土的城南板块，更是以其巨大的发展前景吸引了众多投资者的目光。而仓山区西侧新盘云集的金山板块，则是福州城市化拓展建设的最有力见证，经过多年的开发，这里的区域发展已初具规模。为了让读者更好地了解仓山的住宅市场，本报特开辟“仓山房源搜索”系列报道，通过对仓山各片区新房、二手房的调查，将其住房概况清晰呈现。
与金山、东区、五四北这些在各媒体有着高出镜率的片区相比，仓山学府片区（仓山区上渡路以东、连江南路以西的学府集中区域）显得有些黯然失色。长久以来，新盘少，主打二手房，且缺少炒作空间一直是仓山区的主要特征。但随着新区开发的逐步推进，该片区特殊的环境资源优势也正吸引着一批特定的购房群体在此置业。
40万元可以买到怎样的房子？
在仓山公园路西侧的欣隆盛世售楼部，记者碰到了欲在此购房的陈大姐。作为如今家住福建师范大学附近的“老”仓山人，选择在这里买房源自于她的“仓山情结”。“我们在仓山住惯了，市中心的生活我反而觉得不适应。”与陈大姐一样，许多仓山人都有着同样的想法，因此“老”仓山人成为学府片区的一大购房群体。
“其实在这一带工作的教师、八县的居民也是这里的购房主力军。”欣隆盛世的一位售楼人员这样对记者说道。朝阳房产仓山步行街分店的一位经纪人也持相同的看法：“由于这一片区学校多，教师自然愿意选择在距离单位较近的地方购房；而八县的居民多半是为了让孩子能进师资力量强的学校读书，因此选择在仓山学府片区购房，因为相对于市中心划片重点学校的楼盘来说，这里的房价显然要低不少。”据双安房产仓山下藤路店店长吴小林介绍，他们曾做过初步统计，在这一带购房的群体中有近半数是教师；在他们出售的房子中，70-90平方米的户型占据了一半多的比例，而且1997-2000年之间的房源供应和需求都相当旺盛。
“40万元在这里可以买到什么样的房子？”当记者询问上述朝阳房产的那位经纪人时，他给出了这样的答案：2000年左右、80平方米的房子，或1997、1998年，90多平方米的房子。
接着他向记者介绍了在这一片区购房的三种选择：一是新房，但目前这一带只有欣隆盛世和位于南江滨朝阳路北侧的三盛·巴厘岛（目前已是尾盘）两个新盘，均价分别为5400元/平方米、6000元/平方米；二是2000年之后的次新房，如位于师大旁的兰庭新天地、首山路的滨海嘉年华、麦园路的振兴花园、南台大道的龙登天锦等等，它们的价格基本都达到了5000元/平方米以上；三是上世纪90年代的相对陈旧的房子，其中有不少是单位宿舍，价位大约在4000多元/平方米。据业内人士估算，仓山学府区的房价（包括一手、二手房）约在4800元/平方米。
划片师资强校的楼盘要多掏钱
“划片师资强校，价位较低是这一带吸引购房者的两大因素。”双安房产的吴小林介绍道，师大附小、仓山小学、麦顶小学都是师资强的学校，因此这一带楼盘在销售阶段无一例外地将教育配套作为宣传重点。例如兰庭新天地划片师大附小，滨海嘉年华、欣隆盛世划片仓山小学，三盛·巴厘岛划片麦顶小学等。“但并不是每一个在学府片区的楼盘都划片师资强小学，因此购房者在购房时一定要了解清楚。通常划片师资强小学的楼盘比一般的楼盘价位高出500-800元/平方米。”吴小林表示。
相比较金山、东区、五四北等新区，仓山学府区的价位要低一些，据双安房产的吴小林介绍：“这一带房价虚高的成分相对较小，另外由于这边的购房者多以自住为主，因此相对其它几个新区，楼盘入住率比较高。”
“但去年6、7月份这里的房价突然上涨，主要是因为位于则徐大道西侧的金辉莱茵城开出了4800元/平方米的高价，带动了仓山老城区房价的上涨。但之后这一带房价走得比较平稳。”吴小林表示，他对学府区房价的预期是三年内均价可超过6000元/平方米。“虽然这个板块已没有太大的发展空间，但仓山整体环境、配套的改善，如城南一带的发展，将会带动整个板块房价的上升。”
生活舒适度欠缺
走在仓山学府片区，大片房屋显得陈旧而拥挤，这是老城区目前不可避免的缺陷。因此许多人都不愿意在这一带购房，而选择目前交通、商业配套都尚未完善的金山。
舒适的自然环境和相对充裕的土地，使得金山地区的楼盘品质总体优良。相比之下，仓山学府区的周边环境，社区配套等由于条件所限不尽人意，在生活舒适度方面显得比较欠缺。作为老城区，这一带的公交线路发展得比较完善，但却缺乏大型的商场、超市，这多少给人们的生活带来不便。“要逛大商场最近也得到台江去。”一位仓山居民如此抱怨道。医疗配套的欠缺也是明显的不足，附近虽有不少社区门诊，但大医院仅有福州市第二医院一家。此外，开发商很少融入创新元素，因此大众化而缺乏特色的产品在拥有特定的购房群体之外，很难再吸引其他购房者。
以欣隆盛世为例，其一期项目共四栋楼，占地仅18.4亩，这就决定了社区景观及配套的单一。从沙盘上看，建筑规划及外观也没有抢眼之处。对此，欣隆盛世的售楼人员也表示认同。但他同时认为，老城区完善的周边配套一定程度上弥补了社区内配套的不足。该楼盘主力户型为120平方米，目前一期的房源所剩不多。
作为这一带社区及周边环境最好的楼盘，三盛巴厘岛可能是仓山学府片区定位最高端的楼盘，但也仅有5栋楼房，占地32亩，社区内10000平方米的主题花园占据了较大空间。此外，临江的地理优势，使得该楼盘成为这一片区价位最高的楼盘，其主力户型为130-180平方米。
即将上市的新盘不多
由于是老城区，加之几乎无可开发地块，仓山学府区中所有的新盘都是旧屋改造区。2005年前，仓山区便启动了上渡、菖蒲、下藤、岭后、首山、程埔、南江滨七大旧屋区的改造工作；2005年又启动了浦顶、浦头下、聚龙、汇达、梅坞等5片旧屋区。这一举措使仓山彻底告别了棚屋区时代。如今在学府区中大量的拆迁安置房，以及次新房、新房均是旧屋区改造的成果。这一特点决定了这一片区当前以至将来新盘数量少的状况，而且这些楼盘地块不完整，各期项目不能形成一个统一整体，而是分布在不同的地块上。目前学府区即将上市的新盘仅有位于程埔市场旁的欣隆盛世二期项目，及首山路滨海嘉年华二期住宅项目。
从这两个即将上市新盘的两期项目对比来看，欣隆盛世一期虽不位于主干道旁，但周边绿树成荫的幽静环境却是二期无法比拟的，二期项目预计今年底或明年初上市；而滨海嘉年华二期项目更靠近首山路口，出入相对方便，二期规模大于一期，小学、幼儿园、地下停车场等配套均在二期范围内，但其上市时间至今仍不明确。
此外，记者在仓山区旧屋改造协调小组处了解到，近期仓山区没有新的旧屋改造计划。如今这一带最大的旧屋改造区———南江滨板块的改造工作仍在进行中。学府区新盘可选范围小，且项目不集中的特点，一定程度上也影响了部分购房者在此置业的热情。■
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