猎房家园 【热点分析】指数攀升缘于市中心房价走高
进入2007年1月，福州房地产的均价在2006年末首次突破5000元大关后回跌，而2月又重新高扬，住宅的均价从上月4953元/平方米上涨到5675元/平方米，上涨722元/平方米，涨幅高达14.58%。这是2004年以来单月均价变化最大的一个月。如此大的涨幅主要是由于福州七个板块中价格最高的两个板块———北江滨板块和市中心板块2月的成交量之和占全市交易总额的比例有较大幅度的提高，从上个月的15.70%提高到本月的37.99%，市中心楼盘的高端高价和高销量让我们不得不对其近一年来的均价走势加以关注。
从市场上可以看出，市中心的均价总体是一个上涨的走势。尤其是近半年来，除去在1月份的下跌外，涨幅有猛升之迹象。本月均价为6687元/平方米，而去年同期的为4145元/平方米，上涨了2542元/平方米，这高达61.33%的涨幅令人触目惊心。市中心楼盘的房价高速上涨纵观其原因，大体有如下几点：
一是随着城市化进展，基础设施的完善，市中心地价大幅抬高。地价是构成房价最重要的硬性因素，它的大幅上涨必然推动房价上涨。再加上拆迁补偿提高，又增加了楼盘开发的成本，使市中心的新开楼盘价格高企。
二是市中心得天独厚的设施优势吸引福州八县买家强劲入市，形成市中心房价呈高速上涨。
三是由于开发商对房地产项目的策划。由于房地产是一种特殊商品，开发交易的信息不对称，开发项目的营销策划得以逐期提升房价，消费者随众心理强，买涨不买跌，于是就造成一个循环，楼盘愈是热销，人们购房热情愈是高涨，楼价就愈是居高不下。
四是市场存在隐性价格联盟，合力将市中心楼盘价格推高，从而达到“领头羊”效应。伴随着住房需求的不断释放，大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，在新开楼盘以周边已售或待售房价作为定价参照下，相互协调，从而使市场整体价格走强。这种价格联盟，在市中心这个寸土寸金的开发量较集中的地方体现得尤其明显。
在成交量上，本月成交面积骤降，为29.69万平方米，相比上月下降了26.2万平方米，跌近一半，这主要是春节期间房地产市场停止交易，所以这个交易量的减少应属正常。
【产品分析】大户型交易上扬
从住宅交易成交面积来看，120～150平方米之间的大户型依然稳居第一，占成交总数的33%，较上月的30%有所增加，金额高达61986万元，占成交总金额的37%。2月150～180平方米的住宅的成交量取代90～120平方米居第二，成交350套，成交金额为36962万元，成交比例和成交金额所占比例与上月相比，分别上升了2个和4个百分点。90～120平方米的成交比例和成交金额所占比例分别下降了4个和5个百分点。90平方米以下的住宅，成交套数为749套，所占比例较上月的28%略增1%，而成交金额所占比例较上个月反而下降1%，这是由于２月此户型多个楼盘价格向下微调。180平方米以上的成交了139套，交易金额20598万元，所占比例与上月的16%持平。
与上个月中小户型风光的情形不同，2月大户型的交易有上扬的趋势。120平方米及以上的住宅销售量超过一半，占51%。90～120平方米和90平方米以下的中、小户型住宅交易量降至总成交量的49%。当然，2月小户型的交易略逊不一定代表总趋势，只是房地产市场供给的暂时变化导致的。
高档住宅引领风骚
2月交易资料显示：7000元/平方米以上的高档商品住宅取代上个月的3000～4000元/平方米的商品住宅夺得榜首，成交648套，成交金额为60703万元，交易面积为7.13万平方米，成交面积占2月市场住宅成交总面积的24%，远远高于上月，这与２月市场主推高档楼盘有关。典型的如位于２月楼盘销售首位的融侨锦江G区的交易均价为9564元/平方米，紧随其后的依然是4000～5000元/平方米的商品住宅，成交面积为6.64万平方米，所占比例为22%。位居成交面积第三的是5000～6000元/平方米的住宅，成交量5.97万平方米。而3000～4000元/平方米的住宅交易面积较上个月降低了7个百分点。4000元/平方米及以上的住宅共占全部交易面积的77%，较上个月增幅较大，尤其6000元/平方米及以上住宅交易面积共占总交易面积的36%，比上月的19%激增17个百分点，说明福州住宅消费仍存在高端化趋势，且此趋势发展速度较快。
新盘占据成交排行榜
2月楼盘成交排行榜完全是另一副景象，除了名城港湾外，其余的都是新面孔。融侨锦江G区以成交金额的绝对优势———21868万元问鼎榜首，这是2月北江滨板块均价领跑七大板块的重要原因，也为２月住宅均价上升起到主力作用。排名第二的是台江的书香大第，成交面积略次于融侨锦江G区，为2.159万平方米，均价高达7148元/平方米。此二甲与排在第11位的左海筑家（均价7032元/平方米）共创了２月高档住宅引领风骚的局面。位居探花的是金山板块的融信第一城三期，成交面积为2.462万平方米，均价为4214元/平方米，与同在金山片区的排名第十的中天·金海岸（均价4193元/平方米）一起平衡了２月高昂而上的房价。前12名中有6个楼盘的均价在2月全市均价5675元/平方米以上，直接导致了２月这一价格区段成交所占比例的较大幅度的增加。二手房价格稳中有升
2月，福州市房地产交易登记中心公布了今年新修订的二手房指导价，这是根据市场变化，对去年4月4日登记中心首次公布《福州二手房交易代征税费指导价》（2006年修订）做了改进。与去年相比，新指导价中的商品房基本价上调35%左右，这意味着，今后福州二手房（除别墅外）交易税费将增加3成以上。
从数据中我们可以看到，经历春节的二手房交易市场所受的影响相对较小，总成交面积226967平方米，略少于上个月，而均价略增，达到2250元/平方米，这一方面是由于新的二手房指导价出台产生了一定的效用，还有一方面是因为2月的别墅交易量较上个月猛增895平方米，从而抬高了均价。
别墅价量回升
2月别墅市场价量均有所回升。2月交易价格为6614元/平方米，较上月略升218元/平方米，成交面积为2425平方米，相对上月的1441增多984平方米，回到去年末的水平。
从市场可以看到，别墅的成交量震荡较大，别墅的价格走势也不稳定，一方面是由于别墅的高价注定其投资性质的高成本以及高风险，让逐渐走向理性的投资者多有犹豫。另一方面，政府的宏观调控在一定程度上抑制了别墅建造与交易的自由度，降低了开发商与投资者的开发与购买的积极性。当然，从另一方面看，由于政策的限制，未来别墅自然会成为稀缺的品种，存在价格上涨的潜力。
【板块分析】北江滨涨幅最大 五四北跌幅居前
[五四北板块] 五四北板块2月的交易均价为4337元/平方米，比上个月的6059元/平方米有大幅度的下跌，主要原因该板块的别墅楼盘———君临香格里本月交易量为零，而上个月则占到整个板块交易总额的56.35%。
[东区板块] 2月东区板块交易均价为4897元/平方米，比上个月的4440元/平方米涨幅微升。主要原因是该板块中价格比较高的楼盘———福晟钱隆首府在2月的交易增加，进入排行榜的第9。
[西区板块] 2月西区板块均价下降6.2%，交易均价为5419元/平方米，较上个月的5777元/平方米有较大幅度的下降。缘由是左海筑家的交易量在本月减少，退出了排行榜。
[北江滨板块] 今年2月份北江滨板块的交易均价高达9189元/平方米，比上个月的7709元/平方米有大幅度的提高，这是融侨锦江G区的交易量在２月骤增的贡献，占到整个板块交易总额的94.45%，交易均价为9564元/平方米。
[仓山板块] 仓山板块2月均价达到了5067元/平方米，相对上月的4688元/平方米，上涨幅度为8.08%，较上个月的2.24%有较大的涨幅。另外，欣隆盛世的表现也不俗，排名第7，均价5331元/平方米。
[金山板块] 2月金山板块交易均价略有回升。交易均价为5000元/平方米，比上月增加了260元/平方米，增幅为5.49%。这是因为这个月该板块均价较高的旭辉花园（6327元/平方米）进入销量排行第4，从而托高了金山整个板块的均价。
[市中心板块] 市中心板块2月的交易均价达到6687元/平方米，明显高于上个月的5881元/平方米。这是几个销售价格较高的高层楼盘交易量提高的杰作，如书香大第、左海筑家、融耀世纪大厦，这三个楼盘的交易均价分别为7148元/平方米、7032元/平方米、8891元/平方米，这三个楼盘交易量之和占整个板块交易总额的55.80%。
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