福州二手房交易合同酝酿一拆三

　　福州麦田、朝阳、骊特、双安等房产中介已试行新合同范本

　　今后在福州购买二手房，买卖双方将要从现在只签订1份合同，改为签订3份合同了。

　　记者昨日了解到，有关部门正在酝酿对榕城现有二手房交易过程中使用的《房地产经济合同》示范文本进行改革，将原来的1份合同变成由《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》等3份合同构成，以保证二手房的交易和后期代办。

　　据悉，通过签订3份合同，实现居间服务与后期服务的分离，将解决困扰中介行业的关于中介佣金究竟该何时收取才合理、购房双方后期代办公司选择等问题。同时，由于新合同样本中，增加了卖方也必须下定金的约定，对卖方因房价上涨而随意违约的行为进行约束。这样既保证买卖双方的合法利益，又明确了责任，防止二手房交易过程中纠纷的发生。

　　据记者了解，该合同样本已在榕城10大品牌中介公司中达成一致，并递交主管部门进行讨论，一旦通过，将以合同示范文本的方式在榕城二手房中介全行业推广。目前，福州麦田、朝阳、骊特、双安等房产中介已开始试行该合同范本。

　　签完约就要交中介佣金

　　变化：新合同将交易与后期服务进行分离，购房双方一签完约，中介就可收取佣金。

　　现状：据麦田房产总经理肖基昌介绍，目前通行的《房地产经济合同》示范文本，将买卖、居间服务及后期服务的各项内容及收费集中在一份合同里，而从法律角度来说，这3部分应是分别独立的3个步骤。

　　“目前中介公司有80%业务的佣金收取受到后期服务的拖累。由于3部分内容合在一起，许多购房者就错以为，中介公司必须在房屋买卖双方交易完成，且后期服务全部办理完毕入住之后，才能收取佣金。但现实是，买卖双方签完交易《居间合同》后，中介公司就已完成了牵线搭桥的工作。”福州双安房产总经理郑爱新说，“由于现行合同存在弊端，使得购房双方与中介公司就中介佣金该何时收取才合理的问题，一直处于争论之中。”

　　卖方也必须下定金

　　变化：新合同样本中增加了卖方也必须下定金的约定。

　　现状：福州市经纪人协会房地产分会提供的数据显示，2005年以来，福州二手房交易因卖方毁约而“流产”的案例逐年增加，已占总成交量的20%，大的中介公司每年因此损失的佣金超过300万元，而导致买方“重购价位更高的房子”造成的损失也很巨大。由于房价上涨，今年福州中院受理的因卖方违约引起的纠纷数量更是比去年同期增加了2倍。

　　肖基昌表示，此前的交易中没有约定卖方须下定金，整个交易过程对卖方的约束基本没有。而卖方一看到房价上涨了，往往为了追逐利益而无理由违约。因此，要求卖方下定金进行约束十分必要。

　　后期服务可找专业律师

　　变化：新合同倡导一种选择性服务的理念，买卖双方既可选择在同一家中介公司完成后期服务，也可将居间和后期分别由2家不同中介公司来办理，甚至可以自己委托律师来完成。

　　现状：由于目前将几项内容合在一起，购房双方在选择后期服务商时只能选择提供居间服务的中介，存在不合理性。

　　肖基昌认为，实行新的合同文本，可以为购房双方提供选择的空间，在保证后期服务质量的同时，也为行业内的后期服务引入竞争机制，如果后期服务能力不强，服务态度不好，就很有可能失去这块市场。

　　此外，郑爱新告诉记者，现在福州70%左右的二手房交易纠纷，都是因后期代办项目引起的。居间服务和后期代办剥离后，可减少因后期代办项目引发纠纷导致交易中断的情况。