地产20年 福州城市嬗变

　　对大多数城市来说，房地产开发都在很大程度上改变了整个城市的景象、规模和格局；同时，城市景象、规模和格局的改变又都引导和决定着城市房地产开发的格局。对福州这座城市来说，不论城市格局还是房地产开发的格局，都是从“旧城改造”和“新区建设”两个方面进行破题和书写的。这两个方面或平行或错落地铺展而开，便拉开了变革福州城市格局的大银幕，上演了一出精彩大戏。

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　　影响1    旧城改造告别“纸裱福州”时代

　　“纸裱福州”是人们对老福州的一种形象称呼，因为，在老福州的中心城区，到处都是大片大片的木结构棚屋，让人感觉福州就是一个木屋子遍布的城市，以至于在那个时候，福州遍地可见另一样东西，就是用来储水灭火的大水缸。

　　福州的旧城改造，正是针对这种状况铺展而开的。历经近10年的大规模旧城改造，让福州这个城市几乎彻底改变了木屋遍布的“纸裱”形象，取而代之的是林立、整洁的高楼。截至目前，福州市已经改造了苍霞、上渡、菖蒲、安平等几大旧屋片区，累计搬迁了12050户、84.5万平方米。在这个过程中，最具代表性的就是台江苍霞新城改造工程。

　　2000年的7月，占地218亩、历经300多年风雨的苍霞棚屋区正式拆迁改建。次年8月，41幢住宅楼和1幢写字楼组成的总面积达26万平方米的苍霞新城全面落成，3400多户居民顺利回迁。3400多户居民，13000多人口，众多原来居住在棚屋的当地老百姓终于告别了怕风、怕雨、怕太阳、怕火灾的无奈生活，住上了崭新、整洁的高楼。

　　除了木屋子遍布的“纸裱福州”特征之外，老福州的另一个特点是中心城区面积小，几乎只有东街口、五一路之间的一个极小范围，就像一个巨人蜷缩成了一小团。

　　因此，在大规模进行“纸裱福州”的旧城改造工程的同时，福州市也在如火如荼地进行市区“拓城运动”。有关业内人士表示，经过不下三波的市区“拓城运动”，福州市区的概念，已经从福州城市千百年来以东街口、南门为内核的城市，延展到以二环线为内核的省会城市雏形。今天，随着扮演“拓城运动”先锋角色的房地产发展，福州市区的概念又将闽江纳入怀中，与乌龙江为邻。

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　　影响2   新区开发带动福州城镇化进程

　　不管旧城改造还是旧城拓展，都只是发生在福州老城区的变化，而使得福州城市整体格局彻底改变的，却是城市新区的开发。其中，东扩南移是这种新区开发迈出的实质性的第一步。

　　2000年，福州市政府发出了实施城市东扩南移的号召，并为此做了许多实质性的配套工作。金山新区和鼓山新区的开发就此如火如荼地打开了局面，此后，五四北和洪山桥以西的城西也都开始了开发。

　　在东西南北这四个方向的新区建设上，南部的金山建设显得尤为突出。

　　一方面是因为金山的改变最彻底，开发前它完全处于荒芜的农村状态，而现在它已经是一座占地约36平方公里，光生活区总面积就达2.41万亩、可容纳30万人的现代新城；另一方面是因为当时市政府在金山花了最多心思，为它的开发做了最多的完善配套的工作；最后一方面是因为，福州东、西、北三面均背山，只有南面临水能走出去，金山的开发实际上打开了福州铺展更大蓝图的一扇门。事实上，它也刚好成为后来福州跨江面海城市战略迈出的重要一步，因为，跨江面海的大福州城市战略，其整体思路就是往南拓展。

　　2006年，随着海峡西岸经济区概念的提出，福州被定位为这一经济区的中心城市，为了与区域中心城市的地位相匹配，福州市又提出了建设跨江面海大福州的新城市战略。在这一战略中，福州的城区版图全面突破了包括金山在内的南台岛，延伸到了闽侯、马尾、长乐，甚至福清、连江和罗源。

　　一旦这个战略完成，福州的城区常住人口将由现在的200多万增加到400万以上，城区面积也将比2005年的170.1平方公里增长好几倍。

　　这样一个巨大的数字变化，为福州房地产业发展提供了巨大的平台，而这一数字变化的完成也很大程度上有赖于房地产开发的顺利进行。

　　影响3   地产开发完善城市公共配套

　　20年福州地产发展史，实际上就是一部城市拓展史，从上世纪80年代末的旧城改造，到90年代末掀起的新区建设，城市的路网、水电、桥梁、公园、广场都得到了极大的改善。

　　随着1999年福州福利分房末班车的终结，当时政府与媒体联袂相继演绎了“到东区去”“开发大金山”的地产开发热潮，基础设施建设投资，成为当年政府工作报告的主要政绩。

　　2000年以来，金山、鼓山、新店等新区已成为城市拓展的新热点。配合这种地产开发步伐，基础设施建设加大步伐。如主干道五一路、五四路的改造，及连接新店与省体生活圈的琴亭高架桥、利嘉路的修建；横跨闽江的金山大桥、尤溪洲大桥的修建；闽江北岸防洪堤修建，闽江大道、乌龙江大道、上渡路、南台大道、化工路、福光路等修建，都极大地改善了整个大福州地产开发的局面。

　　与路网铺设、桥梁横架相继而行的是城市景观广场、生态公园的出现，如闽江公园休闲带、南江滨休闲路、榕城广场、占地33公顷的鼓山十八景公园、53公顷的乌龙江湿地公园和58公顷的金山公园等一批现代休闲公园，建成区绿化覆盖率达35.7%，人均公共绿地面积达9.86平方米。

　　政府通过城市公共配套，将财富的触角伸向城市的边沿，然后通过地产开发，招商引资，聚集人气，边沿也逐渐成为城市的又一中心。城市的拓展与地产的开发就是如此紧密结合，共同见证着人居的革新与城市的日新月异。两条对福州城市拓展起标向性的二环路、三环路可以说是“规划就是财富”的经济理论最好证明：开发一段，带动一片，而且周期越来越短，进程越来越快。

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