猎房家园 2007年，福州的房价是升还是跌？还没来得及从2006年地产调控风暴中走出来的福州房地产市场，又将面临新一轮的猜测和诘问。
尽管地价攀升、建筑成本提高、购买力增多等因素使福州房价显示出上升的势头，然而，普通老百姓对房价升降的关注、政府部门平抑高房价的决心，让2007年的福州房价再度变得扑朔迷离。
有哪些原因会影响房价？适值辞旧迎新之际，本报记者特地请来福州房地产商、房地产业内专家对可能影响2007年福州房价的因素做一分析，以期让广大读者对房价的走势心中有数。
稳中有升 涨幅趋缓
涨因一：土地价格上扬
土地成本的不断增加将是今年房价上涨的直接原因。
根据省统计局对外透露的数据，地价作为商品房开发的重要成本，通常占总开发成本的40%～60%，因此，地价的高低往往直接决定了房价的走向。而根据去年上市土地的拍卖价格，基本可以判断今年上市商品房的价格。业内人士大多认为，由于2006年土地价格始终沿着上升的轨道前行，这将使2007年上市的商品房价格也“水涨船高”。
开发商郑先生告诉记者，从近几年房地产开发的规律来看，项目从规划设计、开工到竣工，一般需要一年左右的时间。而从去年开始，福州开发商购买土地的付款方式从严，签土地买卖合同时开发商就须付地价款的40%，余下的60%应在60天内全部付清，这一新规定对开发商的自有资金实力提出了更高的要求。因此，为了回笼资金，开发商都会加快开发速度，去年拍得的地在今年都将启动。
另据了解，由于去年一季度土地上市总面积仅为205.9亩，在此情况下，有些开发商担心“地荒”，加大力度“囤地”。因此，从去年5月开始，福州各区域土地价格屡创新高。以城区土地为例，位于五一北路东侧的地块以1362万元/亩价格成交，楼面地价达到6805元/平方米；而东水路一旧城改造地块则卖出了1197万元/亩的价格，楼面地价接近5000元/平方米；加上建安等各项成本，在这些土地上盖出的房子，其价格至少应该在1万元/平方米左右。
与此同时，新区土地价格也在大幅攀升，比如，马尾区政府对面的地块以308万元/亩价格成交，扣除其他配套的面积，该地块实际成交的价格是363万元/亩，按此地价计算成本，项目推出后的单价将在4000元以上。而在金山，去年的地价更是创下新高，位于仓山区建新大道东侧，金山生活区九期A地块平均单价达161.95万元/亩，楼面地价达到了1429元/平方米；位于仓山区建新大道以东，金山生活区九期B地块，平均单价达221.42万元/亩，楼面地价达到了1845元/平方米。有业内人士告诉记者，由于去年金山地价比前两年高出了一倍，所以今年金山的房价也将“水涨船高”。
涨因二：市场需求旺盛
由于福州房地产市场购买需求居高不下，因此，业内人士判断，在高购买力的支撑下，福州房价仍将保持高位前行。
以往，福州商品房销售基本是“本地牛吃本地草”，但自去年起，福州商品房销售以本地人为主的格局逐渐被打破，越来越多的外地人加入到福州的购房大军中。根据福州市房地产交易登记中心的统计，2006年上半年外地人（购房时户口不在市区）：包括本市辖县、本省其他地市、外省以及港澳台和外籍人士在福州的购房量占到全福州商品房交易量的45％，这使得福州成为我省继厦门之后，第二个较多外地人买房的城市，而这个比例在今年还会加大。据业内专家分析，虽然福州的房价在去年有所上涨，但入闽买房对外省人士，尤其是浙江温州、宁波等地人士仍有较大吸引力。
其次是政策因素。与厦门对入岛购房者采取限制的做法相比，福州对外地人到福州买房持鼓励态度，不仅一手房可以入户口，二手房也可以入户口，而且，相关手续也是一宽再宽。比如报户口，一手房原来要有产权证才可以办理，现在只要到房产交易登记中心备案后就可以办了。此外，福州教育的吸引力也是不少郊县购房者在福州买房的主因。加上从去年开始，厦门、漳州、泉州三地商品房供应量有所减少，这使得闽南地区的购房者更多地分流到福州购房。
除了外地新增的购买力会对福州房价有推动作用外，福州本地购房者在今年也有增多趋势。随着福州茶亭街、横街等多个城市拆迁改造工程的进行，被拆迁者大多将在2007年进入市场购房，再加上二次置业者等，这些购买力都将从另一侧面推动福州房价的进一步走高。
涨因三：住宅品质提升
2007年，福州商品住宅的品质可能会有一个跃升，房价也会相应有所提高。业内人士说，从新年伊始就上市的一些楼盘，融信西班牙、海润尊品等就可看出。
开发商黄先生说，很多有实力的开发商在完成资本积累后，都希望能盖出真正的好房子，所以打造品质地产肯定是今年福州房地产市场的发展方向。目前开发商拿地越来越困难，而国家又鼓励开发节能、省地型住宅，因此，开发商靠大量拿地、增加建设量获取利润的时代已经过去了，只能通过提高住宅品质来增加利润。
当然住宅品质的提高也是以高房价为代价的。比如现在的房子更注重细节：园林要做得细致、户型要设计得合理、建筑外立面要更美观，还要应用到一些先进的节能、环保设施，这都导致了开发成本的提高。
一位福州的开发商告诉记者，一般来说，房价的构成除了土地成本外，还有土建和安装成本、配套建设费用以及开发商营运成本。近几年，福州的商品住宅在建安成本方面提高得很快，以多层为例，以前大约只需500～600元/平方米，到了2006年，基本就提高到了1000元/平方米以上，而在接下来的2007年，预测可能会超过2000元/平方米，个别高品质楼盘可能会达到3000元/平方米。
除此之外，近几年国家也在大力提倡环保节能住宅，并出台了相关法规，而现在开发商想要达到国家法规规定的要求，其节能设施的成本就要提高近10%，如果再安装一些高品质产品，其成本将提高近20%。也就是说，每平方米建安成本还将增加近500元。“这些钱是必须要花的，否则产品就没有市场”，福州的开发商黄先生这样告诉记者。据了解，他们在2007年会加大在建筑及配套设施上的投入。
“明年如果水泥、钢材等建筑原料价格继续上涨的话，对房价也会有所影响”，业内人士林先生说，从去年12月份起，国内的钢材价格就开始大幅上扬，如热卷钢材的价格现在已经达到每吨4200多元，一个月内就涨了700元/吨，而今年这种涨势还很明显。国内钢铁生产大厂武钢日前已上调了部分钢材的价格，从2月份起，冷扎、硅钢和型材产品的吨价上调了100～300元不等，同时，水泥等其他建筑原材料的价格今年还会上调，对房价将会产生一定的影响。
降因：政策平抑房价
虽然从地价、建筑成本、购买力等方面看，2007年福州的房价必升无疑，但大众购房者不必太过焦虑，因为政府将为城市中低收入人群开启安居之门。2007年将有253万平方米的保障房上市，业内人士认为，它将有效地平抑福州的房价。
据了解，福州市首批14个社会保障房项目，已于去年底前全面开建。业内人士根据政府公布的保障房开工建设时间测算，2007年上半年，西庄小区以及续建的金山橘园二期、中辉新
苑和西园新苑4个项目有望上市，而到2007年下半年其他的项目也将上市。
业内人士认为，当足够多的保障性用房上市后，必然对福州房地产市场起到一定的需求稀释作用。开发商林先生说，明年，尤其是下半年，大量保障性用房上市后，肯定会对福州房价有所影响，在一定程度上会起到平抑房价的作用。
与此同时，在国内房价仍然居高不下的情况下，今年国家对地产的调控力度可能也会加大。近期从建设部传出消息，为了改善住房供应结构，增加中低价位、中小套型的普通商品住房供给，国家正在酝酿对房地产保有环节征税。业内人士介绍，目前该税收的制定尚处于调研阶段，还缺乏诸多配套制度的支撑，但相关部门利用税收杠杆来调整房地产市场供求结构的政策意图已十分明显。
开征物业税后，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%～20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。
观 点
关键词：住房供应体系
事件
在1月22日开幕的福建省政协九届五次会议上，委员们提出，政府应构建科学合理的梯次住房供应体系，抑制商品房的价格。委员们还希望，对于社会低收入人群及低保对象，政府应尽快启动租赁房建设，以保证“居者有其屋”。
构建合理的梯次住房供应体系是目前面临的重要课题，政府启用租赁房建设是在一系列房地产调控政策颁布之后的又一重要举措，将对房地产产业结构产生重要影响。福州房地产界的重要品牌企业都有责任为平抑房价做贡献，多开发一些普通百姓买得起的好房子。
———华辰集团总裁 魏传瑞
关键词：房价顺势上涨
事件
福建社科院《2006－2007年福建经济社会发展与预测蓝皮书》指出，2006年我省房地产投资势头没有得到明显有效控制，人民群众最关心的住房价格问题还没有得到解决，预计2007年我省商品房住宅价格还将继续顺势上涨。
尽管在2007年政府将会有200多万的限价房投放市场，但这只能缓解市场上一部分消费群体的需求。此外，结合土地供应、建筑成本等多方面因素综合考量，2007
正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。
‖