猎房家园 核心提示
传言已久的二手房强征个税终于尘埃落定，11月13日，福州《关于进一步加强个人住房转让所得税征收管理的通知》正式施行。
新政规定，产权5年以内的，分“据实征收”和“核定征收”两种办法征收个人所得税，除此之外，还指出“现住房是满5年或者超过5年，但是户主有2套或者2套以上房子，都不能减免个税”。
由此，业内人士认为，此次调整是“一竿子打到一船人”，将涉及八成以上的二手房交易，影响面非常广。
[案例解析]
案例1：林先生2003年（5年内）前用30万元房价买了一套商品房，契税、物维金、权证综合费等约1.5万元，现仍未装修，以毛坯房50万元实收的价格出售。
1.据实征收：提供完整凭证，按照净收益20%缴纳个税。即：(50万-30万-1.5万）×20%=3.7万。
2.核定征收：没有完整凭证，按转让收入1%缴纳个税。即：50万×1%=5000元。
如此算来，即使原始购房凭证还在，谁还愿意提供呢？当然也存在以下的特例情况。
案例2：另一套同样原价30万的房子，也交了1.5万元各项税费，附加装修5万元，因受房龄、地段等限制，仅出售37万元。
1.据实征收应付个税：（37万-30万-1.5万-5万）×20%＝1000元
2.核定征收应付个税：30万×1%=3000元
这套二手房按两套缴税方案计算，得出的结论却与前一个例子截然相反———“卖二手房资料不全，得多缴税”。
两个案例，用两种计算模式却获得迥异的结果。买卖双方和中介商的心里都有一本明账，很显然，根据获利空间的大小不同，卖房人会为谋取最大利润而各取所需。
[市场反映]波及八成交易
“如果没有具体操作细则，实际执行存在困难”，福州双安房产代理有限公司总经理郑爱新认为，在征收个人所得税的政策上，还有很多值得探讨的地方。
《通知》指出，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。反之，则不可逃税。那么，如何界定其“是不是拥有两套以上房子”，“两套”的标准是什么？家庭自住唯一用房如何认定？一个家庭以几个人为准？
“有些大家庭人口多，只有一本户口簿，但拥有2～3套住宅分开住。如果要卖房子是不是就算两套住房而必须被征个税了”？郑爱新表示，这次调整政策明确5年以下必征个税，而5年以上有两套住房的也被“一箩筐网了进来”。按照目前市场交易情况来说，一般满5年产权的持有人，多拥有两套以上住房。于是，这“两套住房”的界定标准就更需要具体细则才可以执行，“否则，八成以上的交易将被征税，再按照征税的两种办法来算。1%的核定征收，将是大家更愿意接受的，也就意味着八成二手房交易将新增1%个税。当然，这还是保守估计”，另一位不愿透露姓名的专家估算表示。
昨日，记者就此问题，向福州市房地产交易登记中心大厅工作人员咨询时，工作人员表示，目前尚未接到细化通知而无法回答。近期将由福州地税部门针对实际情况，给予进一步明确与细化，并根据其提供的指导细则进行。
“没发票”能减税
市民卖房究竟采取哪种个税征收办法更优惠？
专家表示可以用“成交价的5%”为标准，做一个精准的判断依据。也就是说，若增值额大于成交价的5%，采用“核定征收”计征可节省个税税费；若增值额小于成交价的5%，采用“据实征收”计征可节省个税税费。
然而，按照目前福州楼市的发展来看，近年来卖房的业主普遍盈利，“增值额小于成交价5%”的情况几乎不存在。“当然，有的购房者会找熟悉的装修公司开一张虚假高额发票，这样就可以从个税上省下一大笔钱”，除去这种情况以外，骊特房产董事长李特分析，由于历史久远，发票等单据易丢失或损毁；再者如果买的是已包装修的房屋，那装修发票在发展商手中，这发票索要起来也大有难度，“最关键的是，两者比对起来，核定1%缴税自然是更加便宜，也更方便”。
对于政策这种“任取其低”的态度而言，双安房产总经理郑爱新也表示，今后的二手房交易中，“买卖方都将不约而同地选择‘核定征收1%’这个‘下限’”。
间接提高交易成本
“个税的重拳出击，无疑给二手楼市交易带来极大的影响”，福州大学房地产研究所所长王阿忠博士认为，这其中的影响表现在两个方面。一方面来看这的确给市场中的炒房等投机行为以沉重的打击，以维护并促使二手房地产市场长期健康稳定发展，但从更深层次来分析，由于交易税费的大幅增加，不管这笔费用最后是计入买家还是卖家，都会间接地提高交易成本。
“而交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿”。因此，王阿忠分析认为，政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而导致交易量在短期内的下降；随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁可能导致二手房价暂时上涨。
对于后市的发展，王阿忠表示，“这只是时间和政策落实的问题”。随着时间的推移以及各项政策落实到位，市场必定会步入正常、稳定的发展渠道当中，房地产市场也势必会健康发展。
[政策速递]
“征收个税取证难、出售价核准计算复杂和合理费用认定环节繁多等三点导致目前个税征收在操作上困难较多”，福州相关部门人士告诉记者，新政中“差额的20%”和“全额的1%或1.5%”这两种收税模式共存，将发挥一种互补的关系。
两种收法灵活“选择”
《通知》规定，5年内转让的二手房，分两种情况征个税。
“卖房成交价全额的1%或1．5%”：对“不能正确计算房屋原值二手房的情况”，普通住宅按纳税人住房转让收入的1%、非普通住宅则按1．5%核收。
“增值部分的20%”：如果能正确计算房屋原值的二手房交易，存在交易增值的，还是按照原来规定执行，即“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。”但卖房者必须提供相关资料，以证明其“交易价格”和“合理费用”的真实。具备这些条件的，纳税人还必须“到房屋所在地主管税务机关办理纳税审核手续”。
低价申报无法得逞
“低价申报就可以完全不用缴个人所得税，而且营业税也可少交。”以前房产中介屡用不爽的招数，现在再也用不上了。
《通知》指出，纳税人申报的房产成交价格低于交易指导价（最低限价）且无正当理由的，按交易指导价（最低限价）核定其转让收入。也就是说，如果其申报价低于市场指导价的情况下，将参照市场指导价，采取核定征收的办法，即向卖方收取成交价总价1%的个税。
[新闻背景]
房产个税征收的曲折道路
1994年1月28日 国务院发布的《个人所得税法实施条例》明确规定：财产转让所得（包括个人转让建筑物、土地使用权等财产取得的所得）必须缴纳个税。
2004年1月 二手房征个税率先在杭州实施，9个月后暂停征收
2005年 北京东城区、朝阳区等地实行强制征收，遭到经纪行业抵制，不到1月就取消了
2005年10月初 国税总局抛出“一站式”强制征收的156号文件
2006年4月1日 福州施行新的《二手房交易代征税费指导价》，新的指导价更简单明了
2006年6月20日 北京亦庄开始强征二手房20%个税，其他区县尚未执行
2006年6月下旬 国家税务总局辟谣，出售二手房应缴个税并非新政
2006年7月26日 国税局下发108号文，8月1日起卖房强征个税
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