猎房家园行业巨头主宰行业的发展方向，这几乎是每个行业的“公理”。随着跨地域竞争的加剧，原本地域性非常强的房地产品牌正在逐步走向全国，真正的地产大鳄开始浮出水面。本期我们从北京、上海、广州、深圳四地选择了一些很有分量的企业。这些企业大部分是年销售额超过60亿元的地产大户，如万科、世茂、富力、中海等，有开始国际化扩张的东渡国际，还有来自新加坡在资本市场长袖善舞的凯德置业等。而由于版面原因，另外两个已经进入“百亿俱乐部”(2004年销售额超过100亿元)的顺驰、合生，我们将在春节后的第一期(2月21日出版)为您做详细解读。这些行业巨头2005年的发展战略怎样，对市场会有怎样的影响？希望读者能够从我们的报道中揣摩到一些行业发展的动态、思路和方向。
万科集团：演兵海岛
1月12日，万科董事会发布公告称：预计公司2004年全年净利润较去年增长50％～65％。也就是说，这家全国头号房企的净利润，将从2003年的5．42亿元人民币，增加到8亿～9亿元之间。
对万科的投资者来说，这确实是一份不错的新年礼物。但对更多手里并没有其股票的业界人士而言，近期万科在市场上的一系列新动向，以及这些动向后面隐藏的意义，也许更让他们感兴趣。
今年1月初，深圳地产圈内盛传“万科投资10亿元买下惠阳大亚湾海域面积2．64平方公里的大辣甲岛40年租赁权，万科已对海岛进行了全面勘探和规划，准备分5期建设，首期投资2亿元，有关开发项目投资方案审批将很快获得通过”。消息一出，引来广泛关注，“万科将由此进军旅游地产”的推断不胫而走。
本报记者当时即就此事向万科有关人士求证，得到的答复大意是在相关事项得到政府部门确认之前，他们不便对此做出任何评论。
另一个值得关注的动向是，最近市场上传出风声，去年一度备受关注的“万科有意并购豫浙两大房企”传闻，可能出现突破性进展。浙江知名房企南都置业正考虑以项目置换方式，成为万科股东，而河南建业与万科的合作商谈，也在推进之中。实际上，万科内部人士近期在某些场合也委婉承认，上述说法并非全是空穴来风。一般认为，对同行企业的大规模收购兼并如果实现的话，一定程度上会对万科现有发展方向产生多方面的影响。
还有一点是，万科从去年初起即正式提出以美国最大地产商Pulte Homes公司为标杆企业，强调其“终身锁定客户”的开发理念值得万科今后学习仿效，而这就要求万科此前主要面对某一阶层及某一年龄段购房者的产品开发定位，要做出很大的调整和延伸。
熟悉万科的人都知道，从多元化到专业化的转变，乃至对专业化的不断强化，是多年来掌控万科的王石总结出来的成功经验。王石本人不仅对跨行业发展的模式嗤之以鼻，对部分房企大而全地参与上下游产业链运作，以及对产品开发品种过多，也有些不以为然。
但是，前面提到的万科一系列新动向表明，随着外部市场环境的变化，自身高速发展的需求，还有作为行业龙头必须不断接受后来者的赶超挑战等等，他们以往所恪守的专业化原则，确实需要做出适当的战略性调整了。
也许2005年开始，我们会见到一个在更高层面上讨论和实施多元化的新万科。
东渡国际：跨洋征伐
1月26日，东渡国际集团(以下简称“东渡”)与美国谈判代表团，在上海签订了2．8万亩土地的转让意向协议书。如不出意外，东渡的土地储备将添加美国2．8万亩土地。2004年8月22日，东渡已经在洛杉矶拿下530亩地，用于青年住宅项目。
东渡董事长兼首席执行官李海林对记者说：“走出国门是东渡一直的理想和计划。2004年，已经迈出了一步。2005年，将迈出更大的步伐。东渡的计划、战略将在国际化的背景下思考、实施。”
去美国做青年住宅
东渡是最早在西方发达国家拿地的中国房地产企业之一，具有很宽阔的国际化视野。在业内，东渡向来是以烂尾楼收购和青年城建设而著称。李海林说：“东渡在全国很多省市有项目，积累了大量跨地域开发的经验。经验告诉我们，地域不是关键，关键的是市场。当然，跨国开发的难度肯定大于跨省开发。但是我们对跨国开发已做了充分准备和大量认真细致的工作，对于跨国开发的成功充满信心。”
他还说：“东渡进入美国，也是做青年住宅为主，东渡可以从国外学习到不少好的经验。经过多年发展，东渡已经有去国外建设青年住宅的实力和信心。”
为了实现国际化这一目标，东渡在去年就开始了一系列准备。2004年11月，东渡由原来的东渡置业集团，更名为“东渡国际集团”，凸现了东渡的国际化视野和雄心，并在全球范围内举行大型青年空间设计大赛，征集代表青年居住文化最新潮流和趋势的优秀设计方案。2005年，东渡还将进行一系列的国际性活动。为了了解全球青年人的生活状况，东渡携手yahoo、美国加州大学一起启动“全球青年人居住生活调查报告”，并最终完成“全球青年人居状况白皮书”。为了鼓励全球青年人的成长，将设立青年才俊奖，以鼓励那些在自己的岗位上有成就的青年人。
李海林说：“这些活动都是国际化的。由于要在美国做开发，这样，企业的财务也是进行国际化安排。”
细分市场做大做强
10多年来，通过不断的收购烂尾楼，东渡也逐渐壮大起来。收购烂尾楼，在国外，就是投资不动产不良资产，如果不动产抵押贷款一年不能按期还款，就必须拍卖，有专门的不良资产处理公司来收购、处置。但是，在中国目前还没有做到这一点。李海林很自信地说：“希望东渡能够成为中国第一个成为不良资产处理专业公司。”
收购的烂尾楼，东渡也大都改造为青年住宅项目，加上自己拿地建设的项目，东渡在全国建设了100多万平方米的青年住宅项目，因此，在青年住宅领域，东渡颇有建树。在青年住宅开发上，东渡经历了三个阶段，第一阶段为萌芽试验期，特点是功能局限，价格较低，它仍然是传统意义上的青年住宅。第二个阶段的发展，有了较前两代产品的质的飞跃，除了能满足基本的生活需求外，更多地关注了功能、生活质量以及居住环境的设计和物业管理等。目前，东渡正在迈进青年人居的第三发展阶段。
李海林对记者说：“10多年来，东渡一直专注于青年住宅，在中国当代都市青年住宅的领域里，东渡已经推出了6代产品。2005年，我们将着力打造第7代青年住宅产品。”李海林介绍，把青年人居从单体建筑，发展成青年人居的聚集地，一个融居住、商贸、休闲、购物、运动、娱乐、沟通、学习为一体的青年社区，一座属于年轻创业者的青年城，就是东渡们目前要开发的第七代青年住宅项目。
不久前，东渡确定了未来企业的发展战略——东渡青年城战略，这也是在房地产细分市场上再度做大做强。李海林说：“2005年，在上海、南京、苏州、成都四地，东渡将建设40万平方米东渡青年城项目。并将收购天津、武汉、广东等西部地区约20万平方米的烂尾楼项目，这些项目也将用于建设东渡青年城。”
中海地产：拓疆不已
近年来，论规模论实力，中海地产一直都是国内主流房企的中坚力量，但作为一家香港上市的大型国有企业集团旗下的公司，它的低调也是出了名的。
有人评论说，2004年中海地产是典型的“闷声发大财”，原因就是它令人吃惊的快速圈地行动。根据深圳业界人士的粗略统计，2004年中海地产在全国四处拿地，新增可开发土地达500万平方米之多，总土地储备量则接近1000万平方米。
仅以中海广州公司为例，去年10月和12月，他们在公开竞拍中先后击退保利、恒大、万科、凯德置地等强大对手，夺得佛山南海区两幅土地，共耗资近20亿元，12月下旬又在广州拿下了一幅建筑面积达120万平方米的地块。
而早在去年4月份，他们更是让人眼花缭乱地一周内三次出手，在成都、深圳及苏州三处获得占地超过100万平方米的开发用地，支付的总地价高达28亿元。
也许中海地产广州公司总经理朱荣斌在日前广州地产经济峰会上的一席话，可以为他们这种近乎“疯狂”的圈地行动做出解释。他说，我们总体的判断是，未来若干年内，中国房地产市场会持续走高，土地价格只升不降，要打造百年基业的发展商，买地就要早买，有钱就要早买，现在大家如果手上有钱，买地不能犹豫。
值得注意的是，从中海方面传出的信息显示，明年他们很可能还会继续保持这种凶猛的拿地势头。果真如此的话，以他们雄厚的资本实力和全国布点的发展规模，2005年成为国内名副其实的“地王”，不会是一件太奇怪的事。
与土地储备同步快速增长的，是其各地公司的销售业绩。据了解，去年中海地产销售总金额预计可达65亿元以上，以往他们每年的销售额都保持20％左右的增长，去年这一增幅有望超过40％，而今年随着大量新项目启动，业绩增幅几乎肯定会进一步提高。
中海在积极攻城略地的同时刻意保持低调，还有一个原因是它们正处于国内上市前夕的沉默期。在深圳的五大龙头房企中(其他四家分别是万科、招商、华侨城和金地)，中海地产是惟一一家尚未在国内上市的企业，成功上市对“中海地产”这一品牌及其业务的继续成长，意义不同一般。这应该也是它们2005年最重要的看点之一了。
世茂集团：兵分两路
本报记者谢红玲王其明北京上海报道2月2日，武汉方面传来消息，世茂集团在当天举办的土地拍卖会上与和记黄埔、绿城等同样实力雄厚的企业竞拍一幅占地50万平方米的土地，经过激烈角逐，世茂最终以31．5亿元人民币成功竞得。该地块的获得，使世茂的土地储备量从400万平方米猛增到560万平方米(以建筑面积论)，为该企业的后续发展打下了坚实基础。
记者从世茂集团有关部门了解到，世茂2004年实现60多亿元销售额，仅其在上海浦东开发的世茂滨江花园一个楼盘到去年已是蝉联四年上海销售冠军，并取得了单盘销售过百亿的业绩。针对很多企业的百亿冲动，董事许世坛说：“我们2004年在酒店、商场等持有型物业上投资了100多亿元”。许告诉记者，世茂的定位不是单纯的住宅开发商，而是多功能、全方位的发展商，既是住宅开发商，也是城市运营商，是城市发展的合作伙伴。他举例说，新拍得的武汉这块土地，就不仅仅是要开发住宅，还会建酒店、写字楼、旅游区、金融区等等。许世坛说，世茂还想在国内拿更多的地，尤其青睐经济发达城市的滨江地块。
支持世茂无顾忌地拿地的资本，一方面是充裕的自有资金，另一方面来自资本市场的支持。而且，有消息称，世茂正积极谋求集团整体境外上市，打造一个更广阔的国际性的融资平台，从而提升企业的国际竞争力。
2004年，当一些企业为了销售额达到100亿元，争夺房地产老大，忙得不亦乐乎时。仅世茂滨江的单个楼盘，累计销售都已经超过100亿元的世茂集团，冷眼旁观，并没有掺和其中。
2004年，世茂集团的几大重点项目：世茂北外滩酒店、世茂佘山国际会议中心、世茂国际广场，中俄“绥－波”贸易综合体以及马来西亚、香港项目等，都在顺利进行之中。不过，由于涉嫌进军赌业，随着政府对周边赌业的打压，世茂投资最大的中俄“绥－波”贸易综合体可能将继续遭到媒体质疑，从而影响到短期项目的销售进程。
在世茂的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。对于进军中西部，世茂一直期盼已久。2004年，成都一个项目意外地与世茂失之交臂，将推迟世茂进入中西部的步伐。不过，这并不影响世茂进军中西部的战略，如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。
近年来，世茂的项目越来越转向商用地产项目，投资越来越大，其收益期也越来越长，而国内银行贷款也越来越难，这迫使世茂将不得不将融资一部分，放到资本市场。为此，2004年5月初，世茂聘请前香港房屋协会主席钟瑞明为世茂中国执行董事及行政总裁，并启动在香港整体上市计划。2005年，对于世茂的中俄“绥－波”贸易综合体项目，以及能否上市，将是最为关键性一年。这对未来世茂的发展，也将是举足轻重的一年。
凯德置地：偷天换日
新茂大厦，一座在建的5A甲级写字楼，毗邻新天地，在高级写字楼相对稀缺的上海，又处于优越的位置，收益前景非常可观。然而，不久前，它的开发商凯德置地，将其95％的股份悉数转让给了澳大利亚麦格理旗下的联胜(Lend Lease Global Properties)公司。
凯德置地总裁林明彦表示：“通过这项交易，我们可以将资金再部署到更好的机会上，以带给股东更多的回报。长期持有一个物业固然可以得到一个好的回报，但是活用资金，适时地将其投入到回报率更高的项目上更能实现资金回报最大化。”
凯德置地为了更大的投资，获得更多的收益，不惜转让这个马上可以获得长期稳定回报的项目。
从2004年底到2005年初，在短短十多天，凯德置地先后和深圳、北京两家公司合作，在中国一口气收购了8家商场。林明彦对记者说：“我们已经成立了专门的商业地产公司，根据和这两家公司的框架合作协议，最终将收购20多家商场，投资近100亿元。同时也考虑把这些商业地产项目，打包上市，发行房地产信托基金。2005年，房地产金融和实业并进。”
2005年，是凯德置地进入中国市场第二个十年的开始。作为亚洲最大的上市房地产公司之一——新加坡嘉德置地的在华全资子公司，凯德置地从1994年进入中国市场开始，十年来，在中国的投资规模已将近180亿元人民币。其在住宅、服务公寓、写字楼、商场等方面都取得不俗的成绩，市场声誉极高。
2004年4月，凯德置地正式启动了北京市场；7月，广州分部正式成立；至今已经确立了以上海、北京和广州三大城市为重点，进而辐射周边的战略，全国化布局完成。
在华第二个十年，凯德置地确立了自己在中国发展的规划方向：全力打造一条包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务和房地产金融等核心业务在内的房地产产业链。其目标也是产融结合，以实业支撑金融，金融积极配合实业。
近年，中国金融环境的变化，使凯德置地加速了房地产金融业的发展。2003年10月，凯德置地成立了凯德中国住宅基金(私募)，规模约5亿元人民币，是国际上同类型中国专项基金中较大的一个。主要投资人来自亚洲，基金在中国境外募集，以股权方式参与凯德置地在中国的中高档住宅房产项目开发。
而2005年，凯德置地在中国收购商场的同时，就明确计划成立商业房地产基金，并将寻找合适的机会海外上市。
林明彦对记者说：“2005年，将是凯德进入中国第二个十年的起点，在2005年，凯德发展重点之一是商业房地产，以及与之配合的商业房地产基金。而这也是下一个十年发展的一个重点方向。”
卖是为了买。凯德置地的新茂大厦项目，正是完善整个房地产产业链布局，2005年，正是这一布局的起点和关键年。
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